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2022年国考行测数量关系经济利润问题之房贷提前还吃亏吗?

2021-09-22 09:44:58 国家公务员考试网 jl.huatu.com 文章来源:华图教育

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2022年国考行测数量关系经济利润问题之房贷提前还吃亏吗?

  我们在购房时经常会遇到这样一些难题,比如到底应该采用等额本息贷款还是等额本金贷款?我手上如果有闲钱了提前归还部分房贷吃亏吗?我们也经常会听到一些置业顾问告诉我们要想提前还房贷,最好是在五年之内还,超过五年就没有还的必要了,因为你已经归还了大部分的利息了,真的是这样的吗?希望通过这篇文章能帮助大家了解房贷奥秘,合理规划资金使用,同时熟练掌握利息的计算方式。

  一、等额本金贷款与等额本息贷款

  利息计算公式:利息=本金×年利率×年数

  下面我们通过一个具体案例来分析一下两种贷款方式:

  等额本金贷款

  等额本金,顾名思义就是每月所还本金是个固定值。

  若贷款本金12万元,分12期(1期为1个月)还完,年化利率6%。

  表1 等额本金还款

还款周期 月供本金 剩余本金(元) 月供利息(元)
第1期 10000 110000 120000×6%×=600
第2期 10000 100000 110000×6%×=550
第3期 10000 90000 100000×6%×=500
第4期 10000 80000 90000×6%×=450
……   …… ……
第11期 10000 10000 20000×6%×=100
第12期 10000 0 10000×6%×=50
累计 120000  

  从表1中我们可以看到,按照等额本金还款方式,我们共需还款利息3900元。

  那么有人又会问为什么每月利息逐渐减少了呢?因为我们的剩余本金在逐渐减少,那么本金所产生的利息当然会减少咯。若我们在第二期的时候打算提前还掉剩余本金,那总共只需要支付1150元的利息。因此,按照等额本金还款方式提前还款并不亏!

  等额本息贷款

  等额本息,顾名思义就是每月所还本金与利息的和是固定值。

  若贷款本金12万元,分12期(1期为1个月)还完,年化利率6%。

  表2 等额本息还款方式

还款周期 月供本金(元) 月供利息(元) 剩余本金
第1期 9727.97 599.99 110272.02
第2期 9776.61 551.36 100495.41
第3期 9825.49 502.47 90669.92
第4期 9874.62 453.34 80795.30
…… …… …… ……
累计   3935.65  
注:表2数据来源于房贷计算器 从表2中可以看出,等额本息这种还款方式前期所归还的本金较少,因此剩余本金所产生的利息会比等额本金略多一点。但是若提前还款,剩余本金同样将不会再产生利息。因此,提前还款也并不吃亏! 综上,回答我们一开始提出的两个问题:(1)同样的还款期数,等额本金所产生的利息总额略低于等额本息,但是等额本息一开始的还贷压力较小,大家可以根据自己的经济状况选择适合自己的还款方式。(2)无论采用何种方式贷款,提前还款都不吃亏,因为银行是逐月收取我们的利息,提前归还的本金不再产生利息。 二、真题感知 某银行推出3年期和5年期的两种理财产品A和B。小王分别购买这两种产品各1万元,结果发现,按单利计算(即利息不产生收益),B产品平均年收益率比A产品多2个百分点,期满后,B产品总收益是A产品的2.5倍。那么,小王各花1万元购买A、B两种产品的平均年收益分别是: A.700元和900元 B.600元和900元 C.500元和700元 D.400元和600元 【答案】D 【解析】第一步,本题考查经济利润问题,属于利润率折扣类。 第二步,设3年期的A产品平均年收益率为x%,本金为1万元,则每年的收益为100x元;五年期的B产品平均年收益率为(x+2)%,则每年的收益为100(x+2)元,根据题意可得:100(x+2)×5=3×100x×2.5,解得x=4。则x+2=6,即3年期平均年收益率为4%,5年期平均年收益率为6%。 第三步,A、B两种产品的平均年收益分别为10000×4%=400(元),10000×6%=600(元)。 因此选择D选项。

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