社会工作者-社区物业管理的现状和存在问题

社会工作者-社区物业管理的现状和存在问题

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　　1、产权形式多样

　　经调查，社区住房产权形式有全产权商品房，房改售房，回迁房，农转居的承租房，居民承租房。

　　2、部分社区硬件条件相对落后

　　部分社区建立时间比较早，硬件条件比较差，以沙铁村为例：沙铁村社区虽然地处沙坪坝区中心地带，但多以陈旧的低楼房为主，在建设之初主要是为了解决铁路职工的住房困难问题，社区规划比较简单。但还有一些不足之处：绿化面积较小、门面管理混乱、安全隐患严重、机动车停车位缺少、体育健身设施和文化活动空间较小等。

　　3、存在部分住宅楼有物业管理、部份住宅楼无物业管理的现象

　　由于各种历史原因以及产权形式的多样化，使社区形成有部分楼房无物业管理的局面。通过实地查看和召开居民座谈会的形式，我们对有物管和无物管的住宅楼进行了对比。反之在没有物业管理的住宅楼只有用“脏、乱、差”来形容，也影响了市容市貌。

　　4、部分居民观念陈旧，物业管理交费意识淡薄

　　多年来计划经济体制下形成的居民住房福利制度，使很多居民还存在无偿享受服务的传统观念，习惯了由单位的房产管理部门或房管所管房的模式，住房消费意识淡薄，需要改变陈旧的观念。

　　5、对旧小区基础设施进行改造的资金缺口较大

　　旧小区实施物业管理，改善居民的生活环境，必须对小区的基础设施进行不同程度的改造，如小区进行封闭、绿化美化、道路修整等。资金从哪里来，是困扰实施物业管理的一个重要问题。

　　6、小区公共部分侵权引起业主之间纠纷

　　个别业主在进住小区后存在着违章搭建、擅自安装防盗窗、包阳台等破坏小区整体面貌的行为，从而引发其他大部分业主的不满。物业的无授权管理行为，往往成为和而不解的导火索，往往导致这些个别行为与群体之间的对峙，从而进一步增加物业管理工作的难度，扩大了矛盾纠纷，影响了小区的和谐建设。

　　7、开发商遗留问题引发业主对物业管理不满的矛盾

　　部分开发商在规划设计、施工阶段遗留下来的诸如工程质量低劣、配套设施不完善、虚假承诺以及更改原设计方案等问题较多。特别是墙体裂缝、房屋渗水等房屋质量问题近年来成为业主投拆的最大热点。业主之所以采用这种途径解决问题，这里面存在着两个方面的问题：一是有些物业管理企业隶属开发商，当业主对此类问题的答复没有认可的时候，就把不满转到了物业管理这一方面，而物业管理公司往往认为房屋质量问题不属于自己管理服务范畴，把责任推给开发商，造成相互推诿，业主的权益得不到有效的保护，从而激化业主和物业的矛盾。

　　8、业主委员会成立困难，数量少，运作难度大

　　对街道所辖的12个物业小区进行了解，成立了业委会的只有6个，仅占50%。在成立了业委会的6个小区中，只有2个业委会和物业公司相互协调正常运作，有一个业委会由于经济收入不公开天天闹事处于半瘫痪状态，有一个是磕磕碰碰的艰难运作，另两个则被物业公司掌控完全形同虚设没有开展工作。

　　业主委员会成立后在运作过程中也存在了很多问题：

　　①是业主参与决策的积极性不高。大部分业主对参加业主大会缺乏关注度，缺乏坚实的业主基础。

　　②是业主委员会中的人员结构。选举业委会的人员的自身素质、组织能力、社会公信力等十分有限，让这样一个看似整体、实际相对分散的组织承担着复杂的决议工作，确实比较困难。

　　③是业主委员会印章难以控制。受权利的驱使，逐渐把执行机构放在脑后，随意使用印章的情况时有发生。

　　④是没有协调好与物管公司关系。

　　⑤是缺乏对业委会的经济监管 。

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